Estamos analizando propiedades con vistas a mudarnos de casa y estamos prestando especial atención a en qué tramo de impuestos municipales se encuentran, ya que queremos intentar mantener los pagos de impuestos futuros a un nivel manejable.
Si un agente inmobiliario comercializa una propiedad como perteneciente a la banda C, por ejemplo, ¿qué derechos legales, si los hubiere, tenemos para asegurarnos de que cuando compremos la propiedad y nos mudemos a ella, la propiedad permanecerá en la banda C y no estará en la banda C? ¿elevado a un nivel superior por el ayuntamiento?
Pregunto esto porque cuando compramos nuestra propiedad actual, se comercializaba como banda D, pero el ayuntamiento la elevó a banda E en el momento en que nos mudamos. Keith Carey, Faversham
El lector de This is Money, Keith Carey, está preocupado por cambiar las bandas de impuestos municipales si se muda de casa.
Jane Denton, de This is Money, responde: Las bandas de impuestos municipales son importantes porque determinan cuánto impuesto municipal se paga.
Las valoraciones de las bandas del impuesto municipal se basan en la ubicación y el valor de una propiedad en un momento específico, es decir, el 1 de abril de 1991 si se encuentra en Inglaterra.
Las propiedades se agrupan sobre la misma base, incluidas las viviendas residenciales compradas mediante programas de descuento, como el derecho a comprar.
Para las propiedades residenciales en Inglaterra, existen ocho bandas de impuestos municipales, que van de la A a la H. Cuanto más alta sea la banda, más impuestos municipales se pagarán. En Irlanda del Norte, Escocia y Gales se aplican umbrales y bandas diferentes.
En Inglaterra, una propiedad incluida en el tramo C del impuesto municipal tiene, al 1 de abril de 1991, una valoración de entre 52.000 y 68.000 libras esterlinas.
No le sorprenderá saber que el sistema de bandas de impuestos municipales es muy difamado y, a menudo, visto como anticuado.
Hay motivos para impugnar la banda impositiva municipal y la valoración de una propiedad, aunque son limitados.
La posibilidad de obtener reparación legal contra su agente inmobiliario u otras personas si su banda impositiva municipal cambia es aún más limitada.
Experto: Nyree Applegarth es jefa de litigios inmobiliarios en Higgs LLP
Nyree Applegarth, directora de litigio de propiedad en Higgs LLP, dice: Desafortunadamente, al comprar una propiedad, no existe ninguna garantía legal de que el tramo de impuestos municipales siga siendo el mismo después de su mudanza.
El hecho de que se haya anunciado que pertenece a una banda en particular no le brindará ninguna compensación contra el agente inmobiliario si luego cambia.
Aunque las bandas se basan en el valor de una propiedad, a partir de 1991 en Inglaterra, algunos criterios pueden cambiar esto.
Un cambio en el tamaño de la casa puede provocar un cambio; por ejemplo, si la casa se ha ampliado o se ha dividido en apartamentos más pequeños, puede pasar a una banda más alta o más baja.
La banda de su propiedad también podría verse afectada por el cambio de marca de propiedades similares cercanas. Algunos ayuntamientos están muy interesados en esto, y si saben que han dado su consentimiento urbanístico para una ampliación, por ejemplo, una vez que se vende la propiedad, a menudo escriben al nuevo propietario para decirle que quieren inspeccionar, con vistas a volver. -bandas.
Si su banda impositiva municipal está cambiando, la Agencia de la Oficina de Tasación (VOA) le enviará una carta confirmándolo.
Si, durante el proceso de traspaso, se le informa que la propiedad ha sido ampliada o modificada, debe tener en cuenta que las bandas de impuestos municipales pueden cambiar después de comprar la propiedad.
En términos de derechos legales, puede apelar la decisión dentro de los seis meses posteriores a que la VOA le informe sobre el cambio en su banda impositiva municipal.
Debe completar un formulario de apelación, proporcionando evidencia de respaldo que justifique su desacuerdo con la evaluación de la VOA. Debe proporcionar pruebas, que se pueden encontrar en el sitio web del Gobierno.
Para decirlo brevemente, debe mostrar evidencia de que cinco propiedades similares, en términos de tamaño, antigüedad, diseño y tipo, en la misma área tienen una banda impositiva municipal más baja.
Además, si se encuentra en Inglaterra, debe demostrar que el precio de su propiedad en 1991 no se ajusta al rango de impuestos municipales en el que se encuentra actualmente y que no se han realizado cambios importantes en la casa en términos de diseño y tamaño.
Tras el registro, tanto usted como el consejo tienen cuatro semanas para presentar pruebas adicionales.
El recurso culmina con una audiencia del Tribunal de Valoración, que es imparcial y se celebra a distancia.
Durante la audiencia, ambas partes presentan sus casos. Se le harán preguntas y usted también podrá hacer preguntas. La decisión final del Tribunal se emite dentro del mes siguiente a la audiencia. Este servicio es gratuito y no requiere representación legal. También están diseñados para que los procedimientos judiciales sean lo más informales posible para que las personas se sientan cómodas.
Si tiene éxito en su audiencia, el tribunal ordenará a la VOA que cambie la lista de bandas de impuestos municipales, lo que normalmente tardará alrededor de dos semanas en modificarse.
Si no tiene éxito, no habrá cambios. Desafortunadamente, los impuestos municipales suelen quedar a discreción del ayuntamiento y los propietarios no pueden cambiar su factura porque no están contentos.
Si no puede pagar el impuesto municipal o tiene dificultades, puede comunicarse con el ayuntamiento, quien puede ayudarlo a distribuir los pagos o brindarle apoyo con descuentos o reducciones.
Un discurso duro: el agente de ventas no puede garantizar que se respete el impuesto municipal, dice el experto Michael Zucker
Michael Zucker, de la agencia inmobiliaria Jeremy Leaf & Co, dijo: Los tramos del impuesto municipal se basan en el valor de mercado de cada propiedad residencial, sorprendentemente, a partir del 1 de abril de 1991, pero si se han llevado a cabo modificaciones y mejoras posteriores, como ampliaciones o conversiones de loft, entonces la Agencia de la Oficina de Tasación puede considerar apropiado colocar su propiedad en una banda superior.
Es posible que cuando compró una propiedad anteriormente, se comunicaron modificaciones anteriores a la Agencia de la Oficina de Tasación y que esto requirió una modificación en la banda.
Al comprar una propiedad, es una buena idea comprobar en línea el tramo de impuestos municipales y el importe anual a pagar en lugar de confiar en la información proporcionada por el agente inmobiliario.
El impuesto municipal a pagar también puede variar mucho entre las diferentes autoridades locales.
Si la propiedad se ha ampliado, entonces usted o su abogado deben averiguar con el vendedor si el tramo del impuesto municipal se ha modificado previamente para reflejar esas mejoras.
Dado que las bandas de impuestos municipales se basan en valores históricos de 1991, puede haber muchas anomalías.
Importantes casas victorianas adosadas en áreas urbanas del interior que antes eran poco apreciadas pueden estar en una banda impositiva municipal mucho más baja que una casa moderna adosada más pequeña con garaje en los suburbios, aunque el valor actual de la semi suburbana puede ser mucho más bajo.
El agente vendedor no puede garantizar que el tramo de impuestos municipales no cambie en el futuro, ya que no tiene control sobre ello.
Depende de usted hacer su propia investigación y determinar si la propiedad parece estar en la banda correcta observando las bandas de propiedades y ubicaciones similares.
