Mark Ledsom, de 54 años, compró la cabaña de sus sueños en Runcorn, Cheshire, con su esposa, Lesley, de 62 años, en 2021.
La cabaña, construida en 1737, tiene tres dormitorios, un gran jardín y una sala de estar de planta abierta en la planta baja.
Sin embargo, poco después de mudarse a la cabaña en 2022, Mark, que vive con su esposa y uno de sus hijos, Tom, de 25 años, descubrió un problema en el jardín trasero que no había previsto.
Mark, que trabaja en el comercio minorista, dijo al Daily Mail: ‘Aproximadamente 12 meses después de mudarnos a la cabaña de nuestros sueños, notamos agua estancada en el jardín. El olor en la casa y en el jardín era terrible.
‘Había hierba mojada en el fondo del jardín, todo empezó a morir y no podíamos entender por qué. Progresaba y encontrábamos charcos de agua negra en el jardín.’
Y añadió: “Llegó un punto en el que ninguno de nosotros, incluidos nuestros nietos, podía utilizar el jardín porque el olor era muy fuerte”.
Antiguo: el sitio del antiguo tanque séptico en el jardín trasero de Mark Ledsom
Después de una inundación, Mark se puso en contacto con una empresa de drenaje local para realizar un estudio de drenaje y establecer qué estaba pasando.
Mark dijo: “El experto en drenaje vino y me dijo: “Tienes un tanque séptico, no cumple con las normas y te pagarán una multa de 50.000 libras esterlinas”.
El descubrimiento sorprendió a Mark, quien no había sido informado de la existencia del tanque séptico cuando compró la propiedad.
Una vez completado el estudio del drenaje, Mark gastó £8 000 en un nuevo campo de drenaje y £7 000 en paisajismo del jardín en un intento por resolver el problema. También gastó 10.000 libras esterlinas en terrazas nuevas. Limpiar el viejo tanque séptico cada seis meses también cuesta £200 por vez.
Mark, cuando estuvo fuera del trabajo debido a un reemplazo de rodilla y estaba aburrido el año pasado, comenzó a buscar “negligencia de tanque séptico” en línea en Google.
Encontró un bufete de abogados llamado CEL Solicitors que pensó que podría ayudarle con su caso y les explicó la saga del tanque séptico.
Mark terminó ganando £25,000 este año del abogado de transferencias involucrado, cuyo nombre el Daily Mail no menciona.
Mark dijo: ‘Fue un alivio recibir las 25.000 libras esterlinas. Con el dinero instalé un tanque séptico legal y compatible.’
Y añadió: ‘Es perfecta porque es una mini planta de tratamiento de aguas residuales. Desde que obtuvimos el nuevo tanque séptico, hemos tenido nuestra fiesta de Pascua para 35 personas en el jardín, así como nuestra fiesta de Halloween para 45 personas. Ya no hay malos olores ni agua negra estancada.’
¿Cuáles son las reglas sobre las fosas sépticas?
Una fosa séptica es un recipiente subterráneo y estanco, que suele encontrarse en zonas rurales sin conexión al sistema público de alcantarillado.
Trata los desechos domésticos permitiendo que los sólidos se sedimenten y los líquidos drene a un campo de drenaje, donde las bacterias los descomponen.
Antes de comprar su casa, Mark había pagado alrededor de £700 por una encuesta de compradores de viviendas de nivel dos, que sugería que la propiedad estaba conectada a la red eléctrica. Como parte de la encuesta, sólo se realizó una búsqueda en línea y no se encontró la antigua fosa séptica.
Las fosas sépticas deben cumplir con el Reglamento General de Construcción de 2015, que entró en vigor el 1 de enero de 2020.
Entre otras, las reglas incluyen garantizar que la descarga no contamine las aguas superficiales o subterráneas, y garantizar que las aguas residuales reciban tratamiento de una planta de tratamiento de aguas residuales.
El vendedor de la propiedad de Mark había revelado correctamente que un tanque séptico privado daba servicio a la casa.
Perfección: Mark Ledsom en su jardín trasero en Runcorn
Sombrío: agua sucia y desechos en el lugar del antiguo tanque séptico en la cabaña de Mark
Gastos: Mark Ledsuom gastó dinero tratando de resolver el problema del viejo tanque séptico antes de ganar su reclamo legal.
Pero su abogado cree que la antigua fosa séptica del jardín de Mark probablemente se instaló originalmente, ya que la casa no estaba conectada a la red pública de alcantarillado, aunque todavía era necesario limpiar las aguas residuales.
El abogado afirma que el abogado de transferencias de Mark no investigó más a fondo el tanque séptico privado, asumiendo erróneamente que la cabaña estaba conectada al sistema de alcantarillado público y no planteó ninguna preocupación antes de su finalización.
Cuando se busca una propiedad que no está conectada a la red eléctrica y que en su lugar tiene un tanque séptico u otro campo de drenaje privado, el abogado de traspasos debe hacer consultas detalladas sobre el sistema: su ubicación, mantenimiento y si cumple con las regulaciones vigentes.
Se debería haber pedido al vendedor que proporcionara registros de mantenimiento y pruebas de que el sistema cumple con las Normas Generales Vinculantes de la Agencia de Medio Ambiente. Desde 2020, es ilegal que una fosa séptica descargue directamente en un curso de agua, por lo que su cumplimiento es esencial.
Todo nuevo: el nuevo tanque séptico instalado en el jardín trasero de Mark Ledsom
El abogado tiene el deber de no inspeccionar el tanque por sí mismo, sino identificar y evaluar los riesgos, hacer las preguntas correctas y asegurarse de que su cliente esté adecuadamente informado antes de comprar la propiedad.
Lucy McCallum, jefa de propiedad residencial de WSP Solicitors, dijo al Daily Mail que, además del formulario de información de propiedad TA6, los documentos de título “pueden referirse a derechos históricos para usar un tanque séptico o un sistema de drenaje privado similar”. Dijo que las búsquedas estándar de abogados deberían incluir una búsqueda de agua y drenaje.
McCallum añadió: “Un abogado puede ser responsable si había pistas en la documentación, como registros de planificación históricos, referencias a un sistema de drenaje privado o un mapa antiguo, y el abogado no realizó las investigaciones adecuadas”.
CEL insta a los compradores que estén considerando comprar una propiedad desconectada del sistema de drenaje principal a buscar asesoramiento tan pronto como el problema se haga evidente.
Ver la documentación correcta es crucial, desde los registros de vaciado hasta los contratos de mantenimiento y la prueba de cumplimiento.
Informe a su abogado y asegúrese de que realice las búsquedas y consultas correctas. El cumplimiento del tanque séptico debe incluirse en cualquier contrato que el vendedor deba firmar.
Esta situación es mucho más probable en las propiedades rurales que en cualquier otro lugar.
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